Nejlepší REIT – srpen 2024

Investice do nemovitostí mají pro běžného investora dvě výhody. Za prvé, je to investice, která je snadno pochopitelná, a za druhé, mají tyto investice zajímavý výnos. Samozřejmě, koupě vlastních nemovitostí a péče o nájemníky už nemusí být tak snadná ani výhodná. Vyžaduje to velký kapitál, a správa nájemníků je náročná na čas, energii a často i nervy. Tento problém lze vyřešit nákupem REIT cenných papírů na burze.

Co je to REIT?

REIT (Real Estate Investment Trust) je právnická osoba nebo fond, který vlastní, spravuje, nebo financuje nemovitosti přinášející výnosy. REITy jsou navrženy tak, aby umožnily jednotlivcům investovat do portfolia výdělečných nemovitostí, aniž by tyto nemovitosti museli přímo kupovat, spravovat nebo financovat. Tato forma investování je podobná investování do akcií, kdy investoři nakupují akcie REITu, čímž se stávají spoluvlastníky portfolia nemovitostí. REITy musí splňovat několik specifických požadavků, například povinnost rozdělit minimálně 90 procent svého zisku mezi akcionáře ve formě dividend. Existuje několik typů REITů, včetně těch, které se zaměřují na komerční nemovitosti, bytové domy, kancelářské budovy, obchodní centra nebo průmyslové sklady. Vzhledem k tomu, že REITy investují do nemovitostí, mohou poskytovat stabilní a pravidelné výnosy, což je činí atraktivními pro investory hledající dlouhodobé zajištění příjmů. Navíc, díky tomu, že se s akciemi REITů obchoduje na burzách, poskytují likviditu, která není běžná u přímých investic do nemovitostí.

Co je P/FFO

Protože se jedná o nejdůležitější ukazatel u REITů a použití ukazatele P/E zde není vhodné, je nutné si vysvětlit, co je P/FFO. P/FFO (Price to Funds from Operations) je finanční ukazatel, který se často používá k hodnocení hodnoty a výkonnosti REIT (Real Estate Investment Trust). Tento ukazatel je obdobou běžně používaného P/E (Price to Earnings) u tradičních akcií, ale je přizpůsoben specifikům nemovitostních investic.

FFO (Funds from Operations) je metrika, která se používá k měření provozního výkonu REITu. Vychází z čistého zisku, ale přičítá zpět odpisy a amortizace nemovitostí, které jsou významnými nepeněžními položkami v účetnictví REITu. Důvodem je to, že odpisy nemovitostí často zkreslují skutečnou finanční výkonnost, protože hodnota nemovitostí má tendenci růst nebo zůstávat stabilní, spíše než klesat jako v případě strojů nebo jiných fyzických aktiv.

P/FFO tedy udává, kolikrát je tržní cena akcie vyšší než výše FFO na akcii. Tento ukazatel je cenný pro investory, kteří chtějí posoudit, zda je akcie REIT nadhodnocená nebo podhodnocená vzhledem k jejímu potenciálu generovat příjmy z nemovitostí. Nižší P/FFO může naznačovat, že akcie je levná vzhledem k výnosům, které generuje, zatímco vyšší P/FFO může signalizovat, že je akcie dražší. P/FFO se tedy používá jako nástroj pro srovnání hodnoty různých REITů mezi sebou nebo ve vztahu k jejich historické výkonnosti.

---

Pomocí Seeking Alpha a Morningstar jsem vybral několik REITů a porovnal je. Nejprve tabulka základních údajů:

REIT	Typ	MC	AC	D/E	P/FFO	FDY	5YYield	SI
O	Maloobchod	52,5	Skvělá	0,64	14,20	5,23%	4,51%	2,04%
SUI	Rezidenční	16,4	Standard	0,90	18,52	2,89%	2,22%	1,36%
DOC	Zdravotnictví	15,3	Standard	1,02	12,24	5,47%	4,51%	1,41%
VTR	Zdravotnictví	9,4	Skvělá	1,39	18,41	3,08%	4,11%	1,90%
KRC	Kanceláře	3,9	Skvělá	0,97	7,84	6,49%	3,88%	5,14%
FRT	Maloobchod	3,9	Skvělá	1,64	16,57	3,91%	4,05%	1,87%
MAC	Maloobchod	3,2	Standard	1,85	8,72	4,64%	5,77%	6,36%
PK	Hotely	2,9	Skvělá	1,27	6,35	7,18%	1,85%	8,14%
PEB	Hotely	1,5	Skvělá	0,92	7,62	0,32%	0,50%	14,45%

MC: Market Cap (velikost) v mld USD
AC: Capital Allocation (alokace kapitálu)
D/E: velikost dluhu v přepočtu na majetek
FDY: Forward Dividend Yield (předpokládaný dividendový výnos) %
P/FFO: viz odstavec výše
5YYield: anualizovaný průměrný roční výnos z dividend a zpětných odkupů
SI: Short Interst - procento akcií, které byly prodány na krátko

---

Z výběru bych vyřadil dle základních údajů tyto REITy:

• SUI (Sun Communities Inc): nízký historický i aktuální dividendový výnos a něho vycházející špatný ukazatel P/FFO.
• PEB (Pebblebrook Hotel Trust): velmi slabý aktuální i historický výnos

Vyšší dluh u většiny REITů není překvapením. REITy musí v USA rozdělit mezi akcionáře nejméně devadesát procent svého zisku a tedy, pokud chce společnost dále investovat, musí na investici půjčit.

O

Realty Income Corporation, často označovaná jednoduše jako „O,“ je jedním z nejznámějších a největších REITů na světě, specializujících se na nemovitosti s jedním nájemcem. Společnost byla založena v roce 1969 a je známá svým zaměřením na dlouhodobé nájemní smlouvy s bonitními nájemníky, což jí umožňuje generovat stabilní a předvídatelné příjmy. Její portfolio zahrnuje tisíce nemovitostí rozložených po celých Spojených státech a dalších zemích, přičemž se zaměřuje na sektory jako je maloobchod, průmyslové budovy a kanceláře. Realty Income je zvláštní tím, že vyplácí měsíční dividendy, což je v oblasti REITů poměrně vzácné a díky čemuž si získala přezdívku „The Monthly Dividend Company“ (Společnost s měsíčními dividendami). Tyto pravidelné výplaty jsou atraktivní pro investory hledající stabilní příjmy, a společnost má dlouhou historii pravidelného zvyšování dividend.

Nicméně, i když má Realty Income mnoho pozitivních aspektů, existují i potenciální negativa, která by investoři měli zvážit. Přestože má společnost diverzifikované portfolio, její expozice vůči maloobchodu může být rizikem, zejména v době, kdy se maloobchodní průmysl potýká s výzvami, jako je vzestup e-commerce a změny v nákupním chování spotřebitelů. Pokud by někteří z klíčových nájemců opustili své prostory nebo by nedokázali plnit své závazky, mohlo by to negativně ovlivnit cash flow společnosti. Dalším potenciálním rizikem je růst úrokových sazeb, který by mohl zvýšit náklady na financování a snížit atraktivitu REITů obecně, včetně Realty Income. Kromě toho, přestože společnost má stabilní zázemí a reputaci, její tržní ocenění bývá často vysoké, což může naznačovat, že je akcie nadhodnocená, což by mohlo vést k nižším výnosům pro nové investory.

DOC

REIT DOC, známý také jako Physicians Realty Trust, je specializovaný realitní investiční trust zaměřený na investice do zdravotnických nemovitostí, především do ambulantních zdravotnických zařízení, klinik, ordinací lékařů a dalších objektů sloužících zdravotnickému sektoru. Společnost byla založena v roce 2013 a od té doby se stala jedním z významných hráčů v tomto segmentu, což odráží rostoucí poptávku po zdravotnických službách v USA, zejména s ohledem na stárnoucí populaci a rozšíření přístupu ke zdravotní péči. Portfolio Physicians Realty Trust je rozloženo po celých Spojených státech a zahrnuje stovky nemovitostí, které jsou pronajímány renomovaným zdravotnickým institucím a poskytovatelům služeb. Investoři často oceňují DOC pro jeho stabilní příjmy, které jsou zajištěny dlouhodobými nájemními smlouvami s nájemci v odvětví, které je považováno za relativně rezistentní vůči ekonomickým cyklům. Zdravotnické nemovitosti se totiž zpravidla vyznačují menšími výkyvy v poptávce než tradiční komerční nemovitosti, což může přispět ke stabilnějšímu cash flow a pravidelným dividendám pro investory.

Na druhou stranu však REIT DOC čelí několika výzvám a potenciálním rizikům. Jedním z hlavních negativ je úzká specializace na zdravotnický sektor, což může vést k větší zranitelnosti vůči regulačním změnám ve zdravotnictví, změnám v pojistném systému nebo vládním zásahům, které by mohly ovlivnit rentabilitu nájemců. Navíc, i když zdravotnické nemovitosti bývají odolné vůči hospodářským poklesům, nejsou zcela imunní vůči širším makroekonomickým tlakům, jako je například růst úrokových sazeb, který může zvýšit náklady na financování a snížit hodnotu nemovitostí. Dalším potenciálním rizikem je konkurence v sektoru zdravotnických nemovitostí, která může ovlivnit schopnost REIT DOC udržet nebo zvyšovat nájemné a obsazenost nemovitostí. Přestože DOC nabízí atraktivní příležitosti díky své orientaci na stabilní a rostoucí zdravotnický sektor, investoři by měli pečlivě zvážit potenciální rizika spojená s touto specializací a celkovou ekonomickou situací.

VTR

Ventas, Inc., známá pod burzovním symbolem „VTR,“ je jedním z předních REITů (Real Estate Investment Trust) se zaměřením na sektor zdravotnictví. Společnost byla založena v roce 1983 a postupně se vypracovala na jednu z největších a nejrozmanitějších zdravotnických nemovitostních platforem na světě. Portfolio Ventas zahrnuje široké spektrum nemovitostí, včetně zařízení pro seniory, nemocnic, výzkumných center, lékařských kanceláří a zařízení pro život s asistencí. Tento široký záběr v oblasti zdravotnictví poskytuje Ventas stabilní a relativně odolný příjem, jelikož poptávka po zdravotnických službách má tendenci růst v důsledku stárnoucí populace a zvyšující se potřeby zdravotní péče. Ventas také aktivně investuje do inovativních projektů, jako jsou zařízení zaměřená na výzkum a vývoj v oblasti biotechnologií, což společnosti umožňuje diverzifikovat zdroje příjmů a těžit z dlouhodobých trendů ve zdravotnictví.

I když Ventas má řadu silných stránek, existují i potenciální negativa a rizika spojená s investicí do tohoto REITu. Jedním z hlavních rizik je závislost na sektoru zdravotnictví, který je silně regulovaný a může být ovlivněn změnami v legislativě nebo financování zdravotnických služeb, například změnami v systému Medicare nebo Medicaid v USA. Takové změny by mohly mít přímý dopad na schopnost nájemců platit nájemné, což by mohlo ovlivnit příjmy společnosti Ventas. Dále, sektor zařízení pro seniory, na který se Ventas výrazně zaměřuje, čelí výzvám spojeným s nadměrnou nabídkou, což může vést k tlaku na ceny a obsazenost těchto zařízení. Pandemie COVID-19 také zdůraznila zranitelnost zařízení pro seniory, což vedlo ke zvýšeným provozním nákladům a vyššímu riziku v této části portfolia. Kromě toho, podobně jako u jiných REITů, růst úrokových sazeb může zvýšit náklady na dluhové financování, což by mohlo negativně ovlivnit ziskovost společnosti a její schopnost vyplácet atraktivní dividendy.

KRC

Kilroy Realty Corporation, známá pod burzovním symbolem „KRC,“ je přední REIT (Real Estate Investment Trust), specializující se na vlastnictví, rozvoj a provoz špičkových komerčních nemovitostí, zejména v západních Spojených státech. Společnost byla založena v roce 1947 a zaměřuje se na vysoce kvalitní kancelářské a smíšené projekty v technologicky pokročilých oblastech, jako jsou San Francisco, Los Angeles, Seattle a San Diego. Kilroy Realty si vybudovala silnou reputaci díky své strategii zaměřené na moderní, udržitelné a ekologicky šetrné budovy, které přitahují prestižní nájemce z oblasti technologií, médií a zábavy. Společnost se pyšní portfoliem, které zahrnuje některé z nejvíce ceněných nemovitostí na trhu, což jí umožňuje dosahovat stabilních příjmů a dlouhodobého růstu. Díky svému zaměření na inovativní nemovitostní projekty a vysoký standard správy majetku má Kilroy Realty silnou pozici v sektoru komerčních nemovitostí.

Nicméně, navzdory těmto silným stránkám existují i potenciální rizika a negativa spojená s investicí do KRC. Jedním z hlavních rizik je silná závislost na technologickém sektoru, který, ačkoli je v současnosti jedním z nejdynamičtějších a nejrychleji rostoucích odvětví, může být také velmi citlivý na hospodářské cykly a případné technologické bubliny. V případě ekonomického poklesu by Kilroy Realty mohla čelit zvýšenému riziku neobsazenosti, neboť technologické firmy by mohly omezit své náklady, včetně kancelářských prostor. Dalším rizikem je rostoucí trend práce na dálku, který byl urychlen pandemií COVID-19. Tento trend může dlouhodobě snížit poptávku po tradičních kancelářských prostorách, zejména ve velkých městských oblastech, kde Kilroy Realty působí. Společnost také čelí výzvám spojeným s rostoucími náklady na výstavbu a udržitelnost, což by mohlo ovlivnit její schopnost udržovat současné tempo růstu a ziskovost. Navíc, stejně jako u jiných REITů, vyšší úrokové sazby mohou zvyšovat náklady na financování a negativně ovlivnit hodnotu vlastněných nemovitostí.

FRT

Federal Realty Investment Trust, známý pod zkratkou FRT, je jedním z nejstarších a nejuznávanějších REITů (Real Estate Investment Trust) ve Spojených státech, specializujících se na vlastnictví, správu a rozvoj špičkových maloobchodních nemovitostí. Společnost byla založena v roce 1962 a zaměřuje se na prémiové nákupní destinace, které kombinují maloobchodní prostory s rezidenčními a kancelářskými komponenty v silně osídlených a bohatých oblastech. Portfolio FRT zahrnuje obchodní centra, nákupní střediska a smíšené projekty ve vysoce urbanizovaných lokalitách, jako jsou oblasti kolem Washingtonu, D.C., Bostonu, San Franciska a Los Angeles. Díky své dlouhé historii stabilního růstu dividend a konzervativnímu přístupu k řízení aktiv je Federal Realty považován za jeden z nejspolehlivějších a nejstabilnějších REITů, což přitahuje investory hledající dlouhodobé a bezpečné výnosy.

Nicméně, i když má FRT řadu pozitivních aspektů, existují i potenciální negativa a rizika, která by investoři měli zvážit. Jedním z hlavních rizik je expozice vůči maloobchodnímu sektoru, který čelí značným výzvám v důsledku růstu e-commerce a změn v nákupním chování spotřebitelů. Tento trend může vést k poklesu poptávky po tradičních maloobchodních prostorech a klesající obsazenosti v obchodních centrech, což by mohlo negativně ovlivnit příjmy FRT. Dále, i když se společnost zaměřuje na prémiové lokality, vysoká konkurence a změny v nákupních zvyklostech mohou vytvářet tlak na nájemní sazby a marže. FRT také čelí výzvám spojeným s rostoucími náklady na údržbu a modernizaci nemovitostí, aby byly atraktivní pro nájemníky i zákazníky. Dalším potenciálním rizikem je makroekonomické prostředí, zejména růst úrokových sazeb, které by mohly zvýšit náklady na dluhové financování a snížit atraktivitu REITů jako investiční třídy. Navíc jakékoli hospodářské zpomalení by mohlo mít nepříznivý dopad na výkonnost maloobchodního sektoru, a tím i na výsledky Federal Realty.

MAC

Macerich Company, obchodovaná pod zkratkou „MAC,“ je významným REIT, který se specializuje na vlastnictví, správu a rozvoj špičkových nákupních center ve Spojených státech. Společnost byla založena v roce 1964 a vybudovala si silné portfolio, které zahrnuje některá z nejprestižnějších obchodních center v klíčových metropolitních oblastech, jako jsou New York, Los Angeles, San Francisco a Washington, D.C. Macerich se zaměřuje na prémiové nákupní destinace, které přitahují významné maloobchodníky a značky, a tím zajišťuje stabilní nájemní příjmy. Společnost je známá svým důrazem na poskytování špičkových zážitků zákazníkům, což zahrnuje investice do modernizace a rozšiřování stávajících nemovitostí, aby odpovídaly současným trendům a preferencím spotřebitelů. Macerich se snaží přizpůsobit výzvám, kterým čelí maloobchodní sektor, a zaměřuje se na diverzifikaci svých příjmů, například prostřednictvím zavádění smíšených projektů, které kombinují maloobchodní, rezidenční a kancelářské prostory.

Nicméně, investice do Macerich přináší i několik potenciálních rizik a negativ. Jedním z hlavních problémů je celkové prostředí, ve kterém se nachází tradiční maloobchodní sektor, který čelí silnému tlaku ze strany e-commerce a měnícího se nákupního chování spotřebitelů. S rostoucí popularitou online nakupování může být poptávka po fyzických obchodních prostorech ohrožena, což by mohlo vést k poklesu obsazenosti a nižším nájemním příjmům pro Macerich. Společnost také čelí riziku ztráty klíčových nájemníků, pokud někteří maloobchodníci nebudou schopni konkurovat v digitálním prostředí, což by mohlo vést k vyššímu počtu neobsazených prostor a zvýšeným nákladům na přilákání nových nájemníků. Dalším potenciálním negativem je vysoká zadluženost společnosti, která může omezit její finanční flexibilitu, zejména v případě zvyšování úrokových sazeb, což by mohlo zvýšit náklady na financování a negativně ovlivnit cash flow. Vzhledem k tomu, že Macerich operuje převážně v prémiových lokalitách, může být také citlivější na ekonomické výkyvy, které by mohly ovlivnit spotřebitelskou důvěru a výdaje, a tím i výkonnost nákupních center v jejich portfoliu. Celkově tedy Macerich, ačkoli má silné postavení v segmentu prémiových nákupních center, čelí významným výzvám, které by mohly ovlivnit jeho dlouhodobou výkonnost.

PK

Park Hotels & Resorts Inc., obchodovaná pod symbolem „PK,“ je jedním z největších a nejvýznamnějších REITů (Real Estate Investment Trust) specializujících se na luxusní hotelové nemovitosti ve Spojených státech. Společnost byla založena v roce 2017 jako spin-off od Hilton Worldwide Holdings Inc. a rychle se etablovala jako klíčový hráč v sektoru pohostinství. Portfolio Park Hotels zahrnuje více než 50 luxusních hotelů a resortů, které jsou strategicky umístěny v prestižních destinacích, jako jsou New York, Honolulu, San Francisco a Orlando. Tyto nemovitosti jsou většinou provozovány pod známými značkami, jako jsou Hilton, Marriott a Hyatt, což zajišťuje vysoký standard služeb a přitahuje bohatou klientelu. Společnost se zaměřuje na poskytování špičkových zážitků hostům, což zahrnuje neustálé investice do modernizace a údržby svých nemovitostí, aby zůstaly konkurenceschopné v rychle se měnícím hotelovém průmyslu. Díky svému zaměření na prémiové lokality a luxusní segment trhu má Park Hotels relativně stabilní příjmy a potenciál pro dlouhodobý růst.

Nicméně, investice do Park Hotels & Resorts přináší i několik významných rizik a negativ. Jedním z hlavních rizik je vysoká citlivost hotelového sektoru na ekonomické cykly a změny v globální ekonomice. Během hospodářských poklesů nebo recesí, kdy spotřebitelé a podniky omezují své cestovní výdaje, může dojít k výraznému poklesu obsazenosti a průměrných denních sazeb (ADR) v hotelech, což by negativně ovlivnilo příjmy a ziskovost společnosti. Navíc, pandemie COVID-19 ukázala zranitelnost hotelového průmyslu vůči nepředvídatelným globálním událostem, které mohou způsobit drastické snížení poptávky po ubytovacích službách, ačkoli Park Hotels vykazují známky zotavení, je zde stále riziko nových variant viru nebo jiných globálních krizí. Dalším rizikem je rostoucí konkurence v luxusním segmentu, kdy se nové hotely a alternativní formy ubytování, jako je Airbnb, stále více snaží přilákat stejnou klientelu. Vysoká zadluženost společnosti, která byla zvýšena během pandemie kvůli nutnosti financovat provoz a udržet likviditu, představuje další potenciální negativum, zejména v případě, že by došlo k růstu úrokových sazeb. To by mohlo zvýšit náklady na dluhovou službu a omezit finanční flexibilitu společnosti, což by mohlo mít negativní dopad na její schopnost pokračovat v investicích do modernizace a expanze svého portfolia. Celkově je Park Hotels & Resorts atraktivní pro investory hledající expozici vůči luxusnímu hotelovému segmentu, ale s sebou nese významná rizika, která je třeba pečlivě zvážit.

Z grafu je jasně vidět, že REITy jsou aktuálně dosti podceněné. Za deset let u většiny cena výrazně poklesla, zvlášť proti technologickým společnostem. Za hlavní příčinu vidím vysoké úrokové sazby v USA, protože REITy si musí ze zákona na své investice půjčit peníze. Je však vhodné zdůraznit, že růst úrokových sazeb nejenže zvyšuje náklady na financování (dluh), ale také snižuje atraktivitu REITů jako investice, protože vyšší úrokové sazby mohou způsobit pokles cen akcií REITů, což vede k vyšším výnosům pro investory, kteří by jinak mohli preferovat bezpečnější dluhopisy. Je však důležité také zmínit, že REITy, zejména ty zaměřené na rezidenční nebo zdravotnické nemovitosti, mohou být odolnější vůči ekonomickým cyklům, protože poptávka po bydlení a zdravotnických službách je méně citlivá na hospodářské změny.

Dlouhodobě nejlepší výsledky zřejmě ukazuje REIT Realty Income Corporation (O). Nízký dluh a zajímavý výnos. Bohužel ale právě z těchto důvodů není tento cenný papír příliš levný. P/FFO je 14,2, což není úplně málo. Physicians Realty Trust (DOC) má podobný výkon a nižší P/FFO. Na druhé straně má poměrově téměř dvojnásobný dluh. Macerich Company (MAC) má dobré výkonové hodnoty a cena není špatná. Bohužel je tam vysoký dluh, z uvedených REITů nejvyšší. Zajímavě vypadá Kilroy Realty Corporation (KRC), které má nižší dluh, dobrou cenu a slušný výkon. Park Hotels & Resorts Inc (PK) a Macerich Company (MAC) jsou hodně prodané na krátko. „Možná „shortaři“ vědí něco, co já nevím. Trochu mě to znervózňuje i u KRC…