Koupíme si pár hotelů – REIT

Myslím, že možná nastal čas koupit nějaké hotely. Pandemie způsobila výrazné snížení cestovního ruchu a tím i výrazné snížení cen akcií hotelů. Akciový trh většinou reaguje na podobné situace hystericky a to v obou směrech. Vyhledal jsem tedy zajímavé REIT, které investují do hotelů a porovnal je. Americké společnosti REIT jsou zajímavé tím, že jsou povinny vyplácet 90% svého zdanitelného příjmu, mají tendenci mít nadprůměrné dividendové výnosy. REIT jsou skvělé pro diverzifikaci. I když se jedná technicky o akcie, nemovitosti se obecně považují za samostatnou třídu aktiv.

REIT	MC	Debt/Equity	P/AFFO	P/FFO	DIV5let%
HST	8,8	0,98	8,5		4,8
PK	3,33	1,05	5,4		-
RHP	3,18	9,91	8,7		5,3
APLE	2,6	0,52		8,5	7,1
PEB	2,25	0,7	7,2		4,9
SHO	2,18	0,42	10,9		6,5
FCPT	2,16	0,99	20,1	19,21	4,1
RLJ	1,88	1,14	6,6		6,6
SVC	1,81	2,74		6,07	9,4
DRH	1,33	0,66	7		5,1
XHR	1,31	1,04	6		6,3
Residential:
AVB	23,2	0,73		18,45	3,2
EQR	21,7	0,83		17,32	3,2
CDPYF	6,7	0,54			3,35
AIV	4,5	2,08	13,50	12,5	3,34

• MC: tržní kapitalizace v miliardách USD
• P/AFFO, PFFO: ukazatel výkonu používaný u REITs, kde díky vysokým odpisům nemovitostí nelze správně hodnotit dle ukazatele P/E. AFFO je přesnější, ale u některých REITs se mi ho nepodařilo zjistit.
• DIV5let%: průměrný roční dividendový výnos za posledních pět let.

Na konci tabulky je pár velkých REITs, které investují do rezidentních nemovitostí. Pandemií nejsou tak zasaženy a proto jejich ukazatele nevycházejí tak dobře. Zařadil jsem je pouze pro porovnání. Při nákupu hotelových aktiv je nutné stále mít v úvaze, že všechny ubytovací zařízení jsou pod novým silným tlakem ubytovacích systémů jako jsou Airbnb.

Vyřadil jsem REITy, které mají vysoké dluhy nebo horší ukazatel P/(A)FFO a zůstaly mi tyto:

APLE – Apple Hospitality REIT Inc

Jde o investiční fond, který investuje do nemovitostí produkujících příjmy ve Spojených státech, zejména v sektoru ubytování. Investuje hlavně do luxusních hotelů se službami. Všechny hotely společnosti fungují pod značkami Marriott nebo Hilton. Společnost odvozuje svůj příjem z hotelových výnosů, svého jediného segmentu.

Hodnocení Morningstart: ***Q

PEB – Pebblebrook Hotel Trust

Vlastní 56 luxusních hotelů s 14 013 pokoji v 56 hotelech ve Spojených státech. Společnost Pebblebrook získala společnost LaSalle Hotel Properties, která vlastnila 10 451 pokojů ve 41 hotelech v USA, v prosinci 2018. Akvizice portfolia LaSalle Hotel Trust poskytuje managementu mnoho příležitostí k renovaci, aby se podpořil růst výnosů, marží a mohla zvýšit vyjednávací sílu společnosti s online cestovními agenturami. Portfolio společnosti Pebblebrook se skládá převážně z nezávislých hotelů bez přidružení ke značce, ačkoli vlastní a provozuje některé hotely pod značkami Marriott, Starwood, InterContinental, Hilton a Hyatt. Akvizice portfolia LaSalle Hotel Trust poskytuje managementu mnoho příležitostí k renovaci, aby se podpořil růst výnosů a marží. Po sloučení by větší velikost společnosti Pebblebrook mohla zvýšit vyjednávací sílu společnosti s online cestovními agenturami.

Hodnocení Morningstar: ***Q

SHO – Hotel Investors Inc

Sunstone Hotel Investors Inc investuje do nemovitostí, která získává, vlastní, spravuje a renovuje hotely s kompletními službami a hotel s vybranými službami napříč různými státy ve Spojených státech. Portfolio firmy se skládá převážně z městských hotelů vyšší kategorie. Převážná většina těchto hotelů je spravována pod značkami Marriott, Hilton, Fairmont a Sheraton. Regionálně se aktiva společnosti nacházejí v jejích zeměpisných segmentech Kalifornie, Západ, Středozápad a Východ. Většina příjmů společnosti je odvozena z jejích východních operací, těsně následovaných jejími kalifornskými operacemi. Jediným zdrojem příjmů společnosti Sunstone jsou tržby z hotelového vlastnictví.

Hodnocení Morningstar: ***Q

XHR – Xenia Hotels & Resorts Inc

Investuje do prémiových hotelů s kompletním servisem, vyšším životním stylem a městskými luxusními hotely po celých Spojených státech. Společnost vlastní a provozuje hotely v luxusních segmentech, které jsou přidruženy k předním značkám. Jeho hotely jsou primárně provozovány společností Marriott, spolu s Hilton, Hyatt, Starwood, Kimpton, Aston, Fairmont a Loews. Nemovitosti se nacházejí v různých regionech po celých USA: v jižním Atlantiku, na západě a na jihu, v Pacifiku, na horách a v dalších oblastech. Výnosy společnosti Xenia se dělí na ubytování, jídlo a nápoje a další. Segment ubytování přispívá k velké většině celkových příjmů firmy.

HST – Hotels & Resorts Inc

Vlastní přes 80 převážně městských a resortních luxusních hotelových nemovitostí představujících více než 47 000 pokojů, zejména ve Spojených státech. Host nedávno prodal aktiva společnosti ve společném podniku, který vlastní portfolio hotelů v celé Evropě, a také prodal další společné podniky, které vlastnily nemovitosti v Asii a Spojených státech. Většina portfolia společnosti Host funguje pod značkami Marriott a Starwood.

Hodnocení Morningstar: ****

PK – Park Hotels & Resorts Inc

Vlastní luxusní a luxusní hotely s 29 125 pokoji v 53 hotelech ve Spojených státech. Má také příjmy prostřednictvím společných podniků v dalších 4297 pokojích v sedmi hotelech v USA. Všechny hotely společnosti jsou pod značkami Hilton. Společnost prodala všechny své mezinárodní hotely a 11 hotelů nižší kvality v USA, aby se zaměřila na vysoce kvalitní aktiva na domácích trzích. Použila část výtěžku na odkup akcií a má k dispozici 346 milionů dolarů na nákup aktiv, splacení dluhu nebo odkup dalších akcií.

Hodnocení Morningstar: ****

Z výše uvedených dat a grafu čtu, že mezi vybranými REITy není velký rozdíl. Pokud věřím, že v dohledné budoucnosti tento byznys výrazně vzroste, je těžké si vybrat.

Asi mě nejvíce zaujaly HST a PK.

Ze dvou výše uvedených grafů dle mého vyplývá, že průměrná hodnota ceny akcie vůči ukazateli AFFO byla asi 10. Aktuálně je u PK 5,4 (sleva 46%) a u HST 8,5 (sleva 15%). Myslím, že z toho je jasný závěr.

Zdroje: Morningstar, Yahoo finance, Finviz, reitnotes.com, archiv autora